Huurrendement per stad in België
Voor de veertig grootste Belgische steden werkten we de lokale huurmarkt uit: aankoopprijzen, huurprijzen, opcentiemen, leegstandsrisico en de stedelijke regels die bepalen wat je met een pand mag doen. Van de overige gemeenten vind je de kerncijfers onderaan.
Rendement per gewest
Het verschil tussen bruto en netto zegt meer dan het bruto cijfer alleen: waar de opcentiemen en het leegstandsrisico hoger liggen, valt er meer weg.
Hoe lees je deze stadspagina's?
Elke lokale pagina bundelt vier groepen cijfers waarmee je in vijf minuten kunt inschatten of een stad het verder bekijken waard is:
- Marktdata — mediaan aankoopprijs (Statbel), mediaanhuurprijs (CIB Huurbarometer + lokale aanbieders) en prijs per m². Dit zijn schattingen voor een gemiddeld appartement in de stad; wijken kunnen aanzienlijk verschillen.
- Rendement — bruto rendement (jaarhuur / aankoopprijs) en netto rendement (jaarhuur − vaste kosten, leegstandsbuffer, onderhoud / totale investering). We rekenen met realistische exploitatiekosten van circa 1,3% van de vastgoedwaarde per jaar.
- Leegstandsbuffer — onze inschatting van de jaarlijkse leegstand in percent. Gebaseerd op lokale signalen (universiteit, ziekenhuis, werkgelegenheid, bevolkingsgroei).
- Investeringsscore /100 — een gewogen index die rendement, prijsniveau, leegstandsrisico en demografische dynamiek samenvat. Boven 88 noemen we "uitstekend", 72-79 "gemiddeld", onder 72 "selectief" (alleen interessant in specifieke wijken).
We werken bewust met mediaancijfers in plaats van gemiddelden. Dat geeft een realistischer beeld omdat extreem dure of goedkope panden de gemiddelden anders zouden vertekenen. Lees onze volledige methodologie op de redactiepagina.
Topsteden volgens investeringsscore
| Stad | Provincie | Bruto | Netto | Aankoopprijs | Huur/maand | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charleroi | Henegouwen | 5,46% | 3,74% | € 189.000 | € 860 | 94 |
| Antwerpen | Antwerpen | 4,78% | 3,14% | € 324.000 | € 1.290 | 93 |
| La Louvière | Henegouwen | 5,64% | 3,81% | € 177.000 | € 830 | 91 |
| Luik | Luik | 5,27% | 3,59% | € 185.000 | € 810 | 91 |
| Seraing | Luik | 5,84% | 4,17% | € 186.000 | € 905 | 89 |
| Bergen | Henegouwen | 5,34% | 3,62% | € 168.000 | € 750 | 89 |
| Namen | Namen | 5,16% | 3,48% | € 162.000 | € 695 | 87 |
| Sint-Niklaas | Oost-Vlaanderen | 5,1% | 3,26% | € 278.000 | € 1.180 | 86 |
| Brussel | Brussel | 3,81% | 2,36% | € 414.000 | € 1.315 | 86 |
| Turnhout | Antwerpen | 5,13% | 3,26% | € 280.000 | € 1.195 | 85 |
| Mechelen | Antwerpen | 4,96% | 3,16% | € 284.000 | € 1.175 | 85 |
| Leuven | Vlaams-Brabant | 4,87% | 3,11% | € 283.000 | € 1.150 | 85 |
| Gent | Oost-Vlaanderen | 4,36% | 2,77% | € 267.000 | € 970 | 84 |
| Moeskroen | Henegouwen | 5,18% | 3,45% | € 149.000 | € 645 | 83 |
| Doornik | Henegouwen | 4,99% | 3,33% | € 164.000 | € 680 | 83 |
| Deurne | Antwerpen | 4,8% | 3,04% | € 275.000 | € 1.100 | 83 |
| Aalst | Oost-Vlaanderen | 4,8% | 3,04% | € 263.000 | € 1.055 | 83 |
| Brugge | West-Vlaanderen | 4,61% | 2,92% | € 253.000 | € 970 | 83 |
| Schaarbeek | Brussel | 4,46% | 2,72% | € 381.000 | € 1.415 | 83 |
| Kortrijk | West-Vlaanderen | 4,76% | 3,0% | € 251.000 | € 995 | 82 |
| Hasselt | Limburg | 4,68% | 2,95% | € 239.000 | € 930 | 82 |
| Anderlecht | Brussel | 4,3% | 2,6% | € 375.000 | € 1.345 | 82 |
| Verviers | Luik | 5,79% | 3,92% | € 182.000 | € 880 | 81 |
| Elsene | Brussel | 4,48% | 2,71% | € 370.000 | € 1.380 | 81 |
| Ukkel | Brussel | 4,46% | 2,68% | € 367.000 | € 1.365 | 81 |
De investeringsscore weegt rendement, leegstandsrisico, prijsniveau en bevolkingsomvang tegen elkaar af. Hij is bedoeld om steden onderling te vergelijken, niet als koopadvies.
Per gewest: wat verschilt er?
Het Belgische vastgoedlandschap is geen homogene markt. De drie gewesten kennen elk een eigen fiscaliteit, eigen huurregels en een eigen prijsdynamiek. Vooraleer je een stad kiest, is het belangrijk om de regionale context te kennen:
Hoogste vraag- en aanbodvolume, gemiddeld hoogste aankoopprijzen buiten Brussel. Registratierechten 12% voor niet-enige woning. Sinds 2023 strikte EPC-koppeling aan huurindexatie: panden met label E of F mogen niet indexeren, label D slechts 50%.
Internationale huurmarkt (EU, NAVO, expats) met historisch lage leegstand maar hoge instapprijzen. Registratierechten 12,5%. Conformiteitsattest verplicht voor de meeste huurcontracten. Huurprijzen toetsen aan het officiële referentierooster (loyers.brussels) wordt gestimuleerd.
Laagste gemiddelde aankoopprijzen — bruto rendementen tot 1-2 procentpunten hoger dan in Vlaanderen. Registratierechten 12,5%. EPC-eisen ("PEB") zijn er, maar de koppeling aan huurindexatie is voorlopig minder streng dan in Vlaanderen. Huurmarkt is dunner — locatiekeuze cruciaal.
Per stad maken we deze regionale context concreet, samen met de bevoegde belastingdienst, de geldende registratietarieven en de specifieke EPC/PEB-regels.
De 40 uitgewerkte steden
Elke pagina bevat de lokale marktcijfers, de gemeentelijke opcentiemen, een investeringsscenario en de stedelijke regels rond opdelen, verhuren en leegstand.
Overige gemeenten
Van deze 310 gemeenten tonen we de kerncijfers uit de dataset, zonder uitgewerkte lokale analyse. Ze zijn bedoeld als vergelijkingspunt bij de uitgewerkte steden hierboven.
Toon alle 310 gemeenten
- Aalter 5,13%
- Aarschot 4,67%
- Aartselaar 4,9%
- Aat 5,89%
- Aiseau 5,89%
- Alken 5,19%
- Amay 5,64%
- Andenne 5,86%
- Anderlues 5,92%
- Ans 5,73%
- Anzegem 4,75%
- Arendonk 5,03%
- Arlon 5,75%
- Asse 5,26%
- Assebroek 5,14%
- Assenede 5,25%
- Aubange 5,92%
- Balen 4,96%
- Basse Lasne 5,82%
- Bastogne 5,88%
- Beernem 5,25%
- Beerse 5,23%
- Beersel 5,05%
- Beloeil 5,61%
- Beringen 4,55%
- Berlare 5,16%
- Bernissart 5,24%
- Bevere 5,16%
- Beyne-Heusay 5,63%
- Bilzen 5,08%
- Binche 5,28%
- Blankenberge 5,06%
- Blauwput 5,02%
- Blégny 5,77%
- Bocholt 5,16%
- Boechout 5,22%
- Boom 5,15%
- Boortmeerbeek 5,19%
- Borgworm 5,73%
- Bornem 4,49%
- Boussu 5,65%
- Braine-l'Alleud 5,76%
- Braine-le-Comte 5,86%
- Brasschaat 5,08%
- Brecht 5,23%
- Bredene 4,71%
- Bree 4,76%
- Bressoux 5,86%
- Buggenhout 4,6%
- Chapelle-lez-Herlaimont 5,06%
- Châtelet 5,08%
- Châtelineau 5,1%
- Chaudfontaine 5,78%
- Chaumont-Gistoux 5,26%
- Ciney 5,37%
- Colfontaine 5,78%
- Couillet 5,38%
- Courcelles 5,71%
- Couvin 5,34%
- Damme 5,2%
- De Haan 4,81%
- Deerlijk 5,03%
- Deinze 4,9%
- Denderleeuw 4,99%
- Destelbergen 5,02%
- Diepenbeek 4,53%
- Diest 5,02%
- Diksmuide 4,82%
- Dilbeek 4,86%
- Dinant 5,7%
- Dison 5,94%
- Dour 5,54%
- Drongen 4,52%
- Duffel 4,56%
- Edegem 4,93%
- Edingen 5,83%
- Eeklo 4,94%
- Éghezée 5,84%
- Ekeren 5,1%
- Erembodegem 5,07%
- Ertvelde 5,05%
- Esneux 5,08%
- Eupen 5,76%
- Evergem 4,7%
- Farciennes 5,91%
- Flémalle-Grande 5,09%
- Flémalle-Haute 5,43%
- Fléron 5,63%
- Fleurus 5,16%
- Florennes 5,84%
- Frameries 5,1%
- Frasnes-lez-Buissenal 5,32%
- Ganshoren 4,52%
- Gavere 4,5%
- Geel 5,13%
- Geldenaken 5,47%
- Gembloux 5,66%
- Genappe 5,46%
- Gentbrugge 4,67%
- Geraardsbergen 4,57%
- Gilly 5,69%
- Gistel 5,22%
- Gosselies 5,16%
- Grâce-Berleur 5,88%
- Grez-Doiceau 5,09%
- Grimbergen 4,55%
- Grivegnée 5,63%
- Grobbendonk 4,88%
- Haaltert 4,64%
- Halle 5,21%
- Hamme 5,23%
- Hannut 5,54%
- Harelbeke 5,29%
- Heist 4,83%
- Heist-op-den-Berg 5,23%
- Helchteren 4,52%
- Herent 5,26%
- Herentals 5,08%
- Herk-de-Stad 5,32%
- Herselt 4,55%
- Herstal 5,15%
- Herve 5,17%
- Herzele 5,01%
- Heule 5,1%
- Heusden 4,84%
- Heusy 5,9%
- Heverlee 5,11%
- Hoboken 5,16%
- Hoei 5,7%
- Hollogne-aux-Pierres 5,39%
- Hoogstraten 4,48%
- Houdeng-Goegnies 5,13%
- Houthalen 5,05%
- Ichtegem 4,52%
- Ieper 4,6%
- Izegem 4,61%
- Jabbeke 4,54%
- Jambes 5,8%
- Jemappes 5,54%
- Jemeppe-sur-Meuse 5,84%
- Jumet 5,48%
- Kalmthout 4,92%
- Kapellen 4,67%
- Kasterlee 5,21%
- Kessel-Lo 4,43%
- Kinrooi 4,69%
- Knokke 4,5%
- Knokke-Heist 4,91%
- Koekelberg 4,32%
- Koersel 4,9%
- Koksijde 4,55%
- Kontich 4,51%
- Kortemark 5,14%
- Kortenberg 5,32%
- Kraainem 4,54%
- Kruibeke 4,93%
- Kuringen 5,03%
- Kuurne 4,68%
- Laarne 4,58%
- Lanaken 4,56%
- Landen 5,07%
- Lebbeke 4,8%
- Lede 5,1%
- Leopoldsburg 4,66%
- Lessen 5,88%
- Liedekerke 5,1%
- Lier 4,96%
- Lille 4,72%
- Lochristi 4,79%
- Lokeren 4,75%
- Lommel 5,13%
- Louvain-la-Neuve 5,19%
- Lubbeek 4,69%
- Lummen 5,27%
- Maaseik 4,44%
- Maasmechelen 5,12%
- Machelen 5,0%
- Maldegem 4,7%
- Malmédy 5,81%
- Manage 5,86%
- Marche-en-Famenne 5,55%
- Marchienne-au-Pont 5,3%
- Marcinelle 5,08%
- Mariakerke 5,2%
- Mechelen-aan-de-Maas 5,06%
- Meise 4,43%
- Melsele 4,53%
- Menen 4,74%
- Merchtem 4,56%
- Merelbeke 4,57%
- Mettet 5,92%
- Meulebeke 4,49%
- Middelkerke 4,55%
- Mol 4,72%
- Mont-sur-Marchienne 5,45%
- Montegnée 5,57%
- Montignies-sur-Sambre 5,18%
- Moorslede 5,35%
- Morlanwelz-Mariemont 5,32%
- Mortsel 5,2%
- Nazareth 4,51%
- Neerpelt 5,12%
- Nevele 4,81%
- Nieuwpoort 4,59%
- Nijlen 4,87%
- Nijvel 5,51%
- Ninove 4,45%
- Oosterzele 4,99%
- Oostkamp 5,05%
- Opwijk 5,12%
- Oud-Turnhout 5,14%
- Oudenaarde 4,96%
- Oudergem 4,47%
- Ougrée 5,2%
- Oupeye 5,39%
- Overijse 4,52%
- Overpelt 5,03%
- Paal 5,33%
- Peer 5,29%
- Péruwelz 5,8%
- Pont-à-Celles 5,15%
- Poperinge 4,74%
- Profondeville 5,71%
- Putte 5,17%
- Puurs 5,09%
- Quaregnon 5,09%
- Ranst 4,65%
- Ravels 4,99%
- Riemst 4,62%
- Rixensart 5,29%
- Rochefort 5,1%
- Ronse 4,69%
- Rotselaar 5,21%
- Rumbeke 4,68%
- Rumst 4,54%
- Saint-Ghislain 5,82%
- Saint-Nicolas 5,84%
- Schilde 4,93%
- Schoten 4,43%
- Seneffe 5,9%
- Sint-Agatha-Berchem 4,9%
- Sint-Amandsberg 5,1%
- Sint-Andries 5,19%
- Sint-Genesius-Rode 5,0%
- Sint-Gillis-bij-Dendermonde 5,34%
- Sint-Gillis-Waas 4,6%
- Sint-Joost-ten-Node 4,65%
- Sint-Katelijne-Waver 4,46%
- Sint-Kruis 5,29%
- Sint-Michiels 5,26%
- Sint-Pieters-Leeuw 5,08%
- Sint-Truiden 4,69%
- Soumagne 5,37%
- Spa 5,18%
- Sprimont 5,33%
- Stabroek 4,72%
- Staden 5,1%
- Stekene 4,68%
- Strombeek-Bever 5,32%
- Temse 4,83%
- Ternat 5,3%
- Tervuren 4,74%
- Tessenderlo 5,3%
- Theux 5,26%
- Thuin 5,25%
- Tielt 5,1%
- Tienen 5,17%
- Tongeren 5,16%
- Torhout 4,59%
- Tremelo 5,07%
- Tubeke 5,52%
- Veurne 5,07%
- Vilvoorde 4,87%
- Virton 5,37%
- Walcourt 5,3%
- Wanze 5,08%
- Waregem 5,07%
- Wasmes 5,08%
- Waterloo 5,44%
- Watermaal-Bosvoorde 4,41%
- Waver 5,43%
- Wemmel 4,75%
- Wervik 4,5%
- Westerlo 5,01%
- Wetteren 4,87%
- Wevelgem 5,14%
- Wezembeek-Oppem 4,56%
- Wezet 5,9%
- Wichelen 4,89%
- Willebroek 5,23%
- Wilrijk 4,86%
- Wingene 4,57%
- Wommelgem 4,54%
- Wondelgem 4,89%
- Wuustwezel 5,03%
- Zandhoven 4,6%
- Zaventem 4,9%
- Zedelgem 4,76%
- Zele 4,48%
- Zellik 5,28%
- Zelzate 4,69%
- Zemst 4,96%
- Zinnik 5,39%
- Zolder 4,69%
- Zonhoven 4,92%
- Zonnebeke 5,22%
- Zottegem 5,17%
- Zulte 4,71%
- Zwevegem 4,46%
- Zwijndrecht 5,29%