Belastingen op Huurinkomsten in België

1. Het kadastraal inkomen (KI)

Het kadastraal inkomen is de geschatte netto huurwaarde van je pand op 1 januari 1975. Ja, je leest het goed — 1975. Dit bedrag is sindsdien nooit fundamenteel herzien, enkel jaarlijks geïndexeerd. Het KI vormt de basis van bijna alle vastgoedfiscaliteit in België.

Je vindt het KI van je pand op:

• Je aanslagbiljet onroerende voorheffing
• De aankoopakte
• MyMinfin (online platform FOD Financiën)
• Het kadaster (op aanvraag)

Indexatie: Het KI wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) is de indexatiecoëfficiënt 2,2446. Een KI van €1.000 wordt dus geïndexeerd naar €2.244,60. Voor de onroerende voorheffing van 2026 geldt 2,3000 (bij de onroerende voorheffing valt het aanslagjaar samen met het inkomstenjaar).

2. Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die je betaalt aan het gewest. Het is een voorheffing op de personenbelasting maar wordt in de praktijk als een aparte belasting behandeld (je krijgt een apart aanslagbiljet).

De berekening werkt als volgt:

Rekenvoorbeeld 1: onroerende voorheffing 2026 in Vlaanderen

In Brussel en Wallonië is de basisheffing 1,25% in plaats van 3,97%. Het exacte aantal opcentiemen van je gemeente en provincie vind je op je aanslagbiljet.

De opcentiemen variëren sterk per gemeente. In dure gemeenten zoals Knokke-Heist zijn ze laag, in steden als Antwerpen en Gent zijn ze hoog. Dit kan honderden euro's verschil maken.

3. Personenbelasting op huurinkomsten

Hoe je huurinkomsten belast worden, hangt af van het type huurder:

Scenario 1: Verhuur aan een particulier (privégebruik)

Als je verhuurt aan een particulier die het pand uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, word je belast op basis van het geïndexeerd KI verhoogd met 40%. De werkelijke huurinkomsten spelen geen rol.

Scenario 2: Verhuur aan een zelfstandige/vennootschap (beroepsgebruik)

Gebruikt je huurder het pand (gedeeltelijk) voor zijn beroep, dan word je belast op de werkelijke huurinkomsten min een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Die kostenaftrek is begrensd op 2/3 × het niet-geïndexeerd KI × de revalorisatiecoëfficiënt (5,63 voor aanslagjaar 2026). Het belastbaar bedrag is nooit lager dan het geïndexeerd KI × 1,40.

Dit is fiscaal veel minder voordelig. Je belastbaar inkomen kan hierdoor fors stijgen. Het is daarom als investeerder vaak voordeliger om aan particulieren te verhuren.

Impact op je belastingaangifte

Het onroerend inkomen wordt bij je overige inkomsten geteld en belast aan je hoogste marginaal tarief. In België zijn de tarieven progressief. Dit zijn de schijven voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025):

Wie al een goed loon heeft, zal het onroerend inkomen dus aan 50% belast zien worden. Bij verhuur aan particulieren is dit echter op het geïndexeerd KI+40%, niet op de werkelijke huur — een belangrijk voordeel.

4. Aftrek van interesten: afgeschaft sinds aanslagjaar 2026

Tot en met aanslagjaar 2025 kon je de interesten van een lening voor een verhuurpand aftrekken van je onroerend inkomen. Die federale interestaftrek is afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025), zowel voor nieuwe als voor lopende leningen. Een overgangsregeling is er niet.

Voor je rendementsberekening betekent dat: reken de interesten als kost voor je cashflow, maar niet meer als fiscaal voordeel in de personenbelasting. Via een vennootschap blijven interesten wel een aftrekbare kost.

Plan je werken aan je verhuurpand? Als particulier die aan een particulier verhuurt, word je belast op het KI en niet op de werkelijke huur, dus renovatiekosten breng je niet apart in mindering. Of een renovatie toch loont via een hogere huur of betere verhuurbaarheid, lees je in ons artikel over renovatiekosten en het rendement van je verhuurpand.

5. Verhuur via een vennootschap

Als je vastgoed via een vennootschap (bv. BV) aanhoudt, gelden andere regels:

• Huurinkomsten worden belast als vennootschapswinst tegen 20% (KMO-tarief op de eerste €100.000) of 25%
• Je kunt veel meer kosten aftrekken: afschrijvingen, intresten, onderhoud, verzekeringen, notariskosten, etc.
• Registratierechten zijn 12/12,5% (geen verlaagd tarief voor eigen woning)
• Bij verkoop: meerwaardebelasting op de meerwaarde boven de boekwaarde
• Bij uitkering aan jezelf: roerende voorheffing (30%) op dividenden

Een vennootschap loont meestal pas bij meerdere panden (3+) of hoge huurinkomsten. Laat je altijd bijstaan door een fiscalist om de juiste keuze te maken.

6. Meerwaardebelasting bij verkoop

Als particulier betaal je in principe geen meerwaardebelasting bij verkoop van een gebouw, op voorwaarde dat het deel uitmaakt van het normaal beheer van je privépatrimonium. Er zijn enkele uitzonderingen:

• Gronden: Bij verkoop van een grond binnen 5 jaar na aankoop betaal je 33% meerwaardebelasting. Tussen 5 en 8 jaar is dat 16,5%.
• Speculatief: Als de fiscus oordeelt dat je handelt als een beroepshandelaar (veel aankopen en verkopen in korte tijd), kunnen de inkomsten als beroepsinkomen belast worden aan het progressief tarief.
• Vennootschap: Bij een vennootschap wordt de meerwaarde altijd belast (verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde).

7. BTW en vastgoed

De verhuur van onroerend goed is in België in principe vrijgesteld van BTW. Dit betekent dat je geen BTW aanrekent op de huurprijs. Er zijn enkele uitzonderingen:

• Verhuur van opslagruimte: Onderworpen aan 21% BTW
• Verhuur van parkings (los van een woning): 21% BTW
• Korte termijn verhuur (<6 maanden) voor professioneel gebruik: Optioneel BTW-stelsel mogelijk sinds 2019 (nieuwbouw)

8. Drie uitgewerkte voorbeelden (aanslagjaar 2026)

De theorie wordt pas concreet wanneer je ze toepast op je eigen situatie. Hieronder drie typische profielen, met de berekening volgens de aanslagregels voor inkomsten 2025 (aanslagjaar 2026). Voor je persoonlijke aangifte raadpleeg je best een boekhouder.

Belangrijke disclaimer: deze voorbeelden gebruiken de officiële indexatiecoëfficiënt van 2,2446 voor aanslagjaar 2026 (FOD Financiën). Belastingschijven en gemeentebelasting blijven persoonlijk. Vraag een fiscaal adviseur om je eigen aangifte te valideren.

9. Aangifte stap voor stap (vak III van de personenbelasting)

Huurinkomsten en het kadastraal inkomen geef je aan in vak III "Inkomsten van onroerende goederen" van je personenbelasting:

1. Verhuur aan een particulier die er woont: je geeft het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan. De administratie indexeert het en past de opslag van 40% zelf toe.
2. Beroepsmatige verhuur: je geeft het kadastraal inkomen aan (codes 1109/2109) én de brutohuur (codes 1110/2110). De administratie rekent de forfaitaire kostenaftrek en het minimum van KI × 1,40 zelf uit.
3. Interesten van leningen voor een verhuurpand breng je sinds aanslagjaar 2026 niet meer in mindering.

Tip: voor wie meerdere panden bezit, vraag je via MyMinfin een "kadastrale fiche" op met alle KI's en eigendomssituatie. Dat scheelt fouten in de aangifte.

Veelgestelde vragen